| 논문명 |
용적률 활용이 중소형 빌딩 가격에 미치는 영향에 관한 연구 / A Study on the Effect of used Floor Area Ratio on the Price of Small & Medium Sized Building |
| 저자명 |
신보연(Shin, Bo Yeon); 유선종(Seon-Jong Yoo) |
| 수록사항 |
한국주거환경학회 논문집 <주거환경>, Vol.16 No.3(통권 제41호) (2018-09) |
| 주제어 |
중소형 빌딩; 실거래가격; 초과용적률; 미활용용적률; 헤도닉 가격모형 ; Small and Medium sized Building; A Market Price; Over floor area ratio; Unused floor area ratio; Hedonic Price Model. |
| 요약1 |
본 연구는 중소형 빌딩의 가격에 영향을 미치는 요인들에 대하여 헤도닉가격모형을 활용하여 실증분석 하였으며, 이와 더불어 법적 용적률의 변화에 따라 자연스럽게 나타난 초과용적률과 미활용 용적률이 중소형 빌딩의 가격에 어떠한 영향을 미치는지 연구하였다. 분석 결과를 살펴보면 중소형 빌딩의 단위면적당 가격에 정(+)의 영향을 미치는 요인은 코너여부, 강남권, 마포권, 주요상권 입지, 개별공시지가, 주차대수, 임대료, 대출금액, 초과용적률로 나타났다. 반면 중소형 빌딩의 단위면적당 가격에 부(-)의 영향을 미치는 요인으로는 지하철역과의 거리, 토지면적, 경과연수, 미활용용적률, 기준금리로 나타났다. 본 연구에서 구체적으로 살펴본 초과용적률은 중소형 빌딩의 단위면적당 가격에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 첫째, 초과용적률이 클수록 임대 가능한 면적이 커지므로 임대수익이 증가하여 중소형 빌딩의 가격이 높아지기 때문이다. 둘째, 동일한 용도지역에서 현행 법제 하에 초과용적률을 확보하고 있는 중소형 빌딩과 동일한 연면적을 신축하여 획득하기 위해서는 더 많은 토지면적이 필요하기 때문에 초과용적률을 지니고 있는 빌딩은 증가된 연면적만큼 프리미엄으로 작용한다고 볼 수 있다. 반대로 미활용용적률은 미래에 연면적을 증가 시킬 수 있다는 잠재력은 보유하고 있지만, 현재 임대 가능한 면적이 작아 적은 임대수익을 기대할 수 밖에 없기 때문에 중소형 빌딩의 가격이 낮게 나타났다. 게다가 미활용 용적률을 실현하기 위해서는 신축비용과 시간 그리고 개발에 따른 리스크까지 모두 부담해야 하기 때문이다. 본 연구는 용적률 활용의 중요성을 실증분석 함으로써 중소형 빌딩 투자자뿐만 아니라 소유자 등 다양한 이해관계자들에게 매각 및 투자 의사결정시 실무적으로 유용한 시사점을 제공할 것으로 기대된다. |
| 요약2 |
In this study, the hedonic price model was used to analyze the factors affecting the price of small and edium sized buildings. In addition, it studied how the over floor area ratio reflected in the wake of the changes in the legal affects the price of small and medium sized buildings.
According to the analysis results, the factors affecting the increase in the price per unit area of s m all and medium sized buildings were corners status, publicly notified individual land price, parking lots, rent, loan amount and over floor area ratio.
On the other hand, the factors affecting the decrease in the price per unit area of s m all and medium sized buildings were distance from subway stations, land area, elapsed years, bank of korea base rate and unused floor area ratio.
The over floor area ratio, which we have seen closely in this study, has a positive effect on the unit price of small and medium sized buildings. These results are as follows. First, the larger the over floor area ratio, the larger the rentable area, and thus the rent revenue increases and the price of small and medium size buildings increases. Second, more land area is needed to acquire the same gross area as the small and medium sized building that has the over floor ratio under the current legislation in the same use area, the building with the over floor area ratio acts as a premium for the increased floor space can be.
In contrast, small and medium sized buildings with unused floor area ratio have low prices because they have the potential to increase the floor area in the future, but have a smaller leased area now. Furthermore, in order to realize unused floor area ratio, it also has to bear both the cost and time of the construction and the risks of development. |
