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건축공간연구원|AURI 연구보고서(정책) 2016년 9월

서명 소규모 공동주택 리모델링 활성화 방안 연구 / A Study on the Policy Plan for Revitalizing Small-sized Apartment
연구책임자명 김은희 ; 이여경
연구기관명 건축도시공간연구소
수록지명 연구보고서(정책)
출판년월 2016-09
페이지 시작페이지(1) 총페이지(140)
주제분류 도시 / 계획및설계
요약1 「공동주택관리법」제34조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 제외되는 300세대 미만의 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 소규모 공동주택의 노후화 가속과 그로 인한 국민안전 위협, 거주환경 불량 문제가 가중되고 있다. 국내 각종 통계자료에 따르면 이러한 소규모 공동주택 건물 동수는 293,044동으로 우리나라 전체 공동주택 396,076동의 약 74%를 차지하는 것으로 나타나 향후 체계적인 관리방안 마련이 시급한 실정이다. 그러나 중앙정부 및 지자체의 노후 공동주택을 대상으로 한 주거지원프로그램은 대출이자 지원, 또는 공용 공간·공공시설물 수리 수준에 머물러 있어, 실질적인 노후한 소규모 공동주택의 주거안전 및 거주환경 문제를 해결하기에는 역부족이다. 본 연구는 소규모 공동주택의 거주자, 차별적인 건축물의 물리적 상태, 거주 환경 등을 토대로 현행 정책의 한계를 극복하고 리모델링 활성화를 도모할 수 있는 실효성 있는 정책방안 제안을 목표로 한다. 소규모 공동주택을 포함하는 공동주택 리모델링 관련 정책은 국토교통부를 중심으로 추진되고 있으며 공간기능 재구성, 공급 활성화, 금융지원으로 분류할 수 있다. 공간기능 재구성 관련 주요 정책으로는 세대 구분형 아파트(멀티홈) 건설기준 마련 정책이 있고, 공급활성화정책은 도시 내 소규모 공공주택의 공급활성화, 다세대·연립주택의 사업계획승인대상 완화, 공동주택 리모델링 동별 동의요건 완화 등이 있다. 또한 소규모 공동주택 리모델링 활성화를 위한 금융지원 정책이 정부와 여러 지자체를 통해 시행되고 있으며 주요 정책으로는 소규모 주택사업 활성화를 위한 금융지원 확대, 지자체별 소규모 공동주택 보조금 지원 사업이 있다. 지자체에서는 소규모 공동주택의 관리를 위해 지원조례를 마련하고 공용공간 및 공공시설물에 대한 지원 사업을 추진하고 있으나, 공동주택 동별 리모델링 및 수선은 대상에서 제외됨으로써 건축물의 노후화 관련 문제에는 대응하지 못하고 있는 실정이다. 소규모 공동주택과 관련된 법제도는 기본적으로 「공동주택관리법」, 「건축법」과 「주택법」을 근거로 하며, 공동주택 관리 차원에서 소규모 공동주택을 규정하고 있다. 즉 일정규모 이상의 공동주택은 관리조직을 의무적으로 설치하도록 명시하고 있으며, 본 조건에 해당되지 않는 공동주택을 소규모 공동주택으로 규정한다. 결과적으로 현행법에는 소규모 공동주택에 대한 체계적인 관리 조항이 부재하고 소규모 공동주택은 지자체 조례를 통한 관리지원 대상으로 국한된다. 그러나 지자체 조례의 지원 대상은 외부시설물에 제한되고 지원규모 또한 3,000여만원 수준에 머물러 있어 노후한 소규모 공동주택의 리모델링 활성화를 유도하기에는 한계가 있다. 2016년 8월에 입법 발의 후 심의가 진행중인「빈집 등 소규모 주택정비 특례법」에서는 현행법으로 관리하기 어려운 소규모 주택 정비사업의 원활한 추진을 위한 각종 규정과 지원방안을 제시하고 있어 이와 연계한 법제화 방안 마련도 고려할 필요가 있다. 우리나라 공동주택의 수는 약 10,658,019 가구로 단독주택을 포함하는 전체 가구의 59.2%(아파트 49.6%, 연립+다세대주택 9.6%)를 차지한다. 이중 소규모 공동주택 가구수는 아파트가 약 500,000가구(22%), 연립주택이 610,530가구(27%), 다세대주택이 1,121,532가구(51%)로 구성된다. 소규모 공동주택을 건물 동수 기준으로 살펴보면, 아파트가 27,000동(9.4%), 연립주택이 35,431동(12.3%), 다세대주택이 225,772(78.3%)으로 가구 수 및 건물동수 모두 아파트의 비중이 작은 것으로 나타난다. 국토교통부가 실시한 2014년 주거실태조사 자료를 토대로 공동주택 노후불량 상태를 분석한 결과, 구조물, 방수, 난방, 환기, 채광, 방음, 재해 및 화재안전성 모두 아파트(소규모 공동주택 아파트 포함)에 비해 연립·다세대 주택이 더 불량하다고 인식하고 있다. 또한 아파트보다 소규모 공동주택의 물리적 여건이 불량한 항목은 집의 구조물과 방수상태인 것으로 조사되었다. 재난·재해, 화재에 대한 안전성은 공통적으로 주택규모보다 준공연수와 상관성이 있는데, 30년 이상 경과 시 불량도가 급격히 증가하는 것으로 나타났다. 그러나 소규모 공동주택이 아파트에 비해 안전성이 낮으며 이는 내진설계 적용여부, 난방방식, 구조물의 노후도 등에 기인하는 것으로 판단된다. 아파트와 소규모 공동주택 모두 개보수의 일차적인 목적은 '도배, 페인트, 바닥, 창·문교체 및 보수공사' 이지만, 아파트의 경우 실내 인테리어에 다소 높은 비중을 두는 반면 소규모 공동주택은 건축물 성능개선을 우선시하는 경향이 있다. 개보수의 필요성과 현재 주택 상태와의 관련성을 살펴봤을 때, 공동주택의 물리적 안전성 상태가 나쁠수록 개보수 필요성을 높게 인식하고 있어, 안전과 파손이 직접적인 개보수의 이유인 것으로 이해할 수 있다. 또한 아파트와 소규모 공동주택 모두 준공 후 경과년수가 많고 가구주 연령이 높으며, 소득이 낮은 경우 개보수 요구가 높은 것으로 나타났다. 한편, 연립과 다세대주택은 전반적으로 방음과 방수상태를 가장 불량한 것으로 인식하고 있으며 구조와 방수상태, 화재 안전성은 연립주택이 다세대 주택에 비해 불량하다는 의견이 높다. 방수상태는 소형이면서 준공 후 20년 이상 경과한 연립주택이 다세대 주택보다 불량한 것으로 나타났고 화재안전은 연립과 다세대 주택 공통적으로 주택연도 30년을 기점으로 '불량하다' 는 인식이 급격히 증가하는 양상을 보인다. 연립주택은 주택 규모가 작을수록 구조물 상태에 대한 부정적 인식이 높고 개보수 비율이 다세대 주택에 비해 월등히 높다. 또한 연립주택의 준공연도가 오래될수록, 주택규모가 클수록 개보수 비율이 높게 나타난다. 개보수의 목적은' 도배, 페인트, 바닥, 창·문 교체 및 보수공사' 로 동일하다. 이러한 공동주택 실태조사 결과 대두되는 현안은 크게 네 가지로 정리할 수 있다. 첫째, 소규모 공동주택의 물리적 여건이 상당히 불량하고, 둘째, 거주자의 경제력 취약으로 개보수 비용투자가 어려우며, 셋째, 소규모 공동주택 관리를 위한 체계적인 정보가 부족하다는 점이다. 마지막으로, 리모델링(관리)에 대한 정책 다양성 부족을 들 수 있다. 소규모 공동주택 리모델링 관련 정책 및 법제도 현황, 주거실태 분석결과를 토대로 본 연구에서는 리모델링 활성화를 위한 정책지원 방향을, 첫째 주거실태를 고려한 정책지원 현실화, 둘째, 정책지원 프로그램 다양화, 셋째 리모델링 활성화 기반 확충으로 설정하고, 실행 가능한 정책방안을 다시 네가지로 제시하였다. 첫째, 소규모 공동주택 안전성 확보를 위한 지원프로그램으로 소규모 공동주택 유지·관리 점검 및 안전진단 지원, 리모델링 사업기획 컨설팅 및 설계, 감리 지원체계를 구축하는 것이다. 둘째, 소규모 공동주택 리모델링 시장활성화를 위한 관련 분야 산업을 육성하는 것이다. 즉, 중소규모 설계사, 건설사의 리모델링 사업 참여를 유도하며 실효성을 높이기 위해 민·관 기관 MOU체결, 사업자 인센티브 제공 등 관련 지원을 확대할 필요가 있다. 셋째, 소규모 공동주택 유지·관리 및 리모델링 사업 관련 규정을 개선하는 것이다. 특정 시설에 국한된 정책지원은 한계가 있으므로 현행「주택법」,「건축법」의 리모델링 개념, 사업추진방식, 기준 완화 등의 법적 규정을 개선함으로써 자율적인 사업 활성화를 유도하는 것이다. 넷째, 30년 이상 노후한 소규모 공동주택은 건축물 상태에 따라 철거 및 재건축 등의 방법을 선택하도록 하는 것이다. 이에 현재 입법 추진 중인 「빈집 등 소규모 주택정비 특례법」의 주요 내용을 살펴, 소규모 공동주택 리모델링에 접목 가능한 사항은 해당 법의 주요 내용을 준용하도록 하는 것이다.
요약2 The aging of small-sized apartment buildings such as apartment house, row house, multiplex house, etc, which are excluded from compulsory management subject to Article 34 of the 「Public Housing Management Act」 threats the safety and comfort of the residents. According to various domestic statistics, the number of small-scale apartment buildings is 293,044, which is about 74% of the total 396,076 residences in Korea, so it is urgent to formulate a systematic management plan including remodeling. However, housing support programs for old-aged small-sized apartment buildings of the central government and local governments are not enough to solve the problems. This study aims to overcome the limit of current policies based on the residential conditions of small - sized apartment buildings, and to propose effective policies to promote remodeling. Based on the study about current policies and legal system and the results of the analysis of the housing situation of small-sized apartment buildings, the direction of the policy for the remodeling of small-sized apartment buildings is set as the realization of policy support considering the actual condition of housing, diversification of policy support programs, and four possible policy options. First is to diversify support program such as management check, safety diagnosis support, project planning consulting, design, and supervision support system to secure the safety of small-sized apartment buildings. Second is to foster related industries to revitalize the small-sized apartment buildings remodeling market. In other words, it is necessary to actively introduce memorandum of understanding and incentive system to expand the participation of small and medium-sized construction companies in remodeling projects. Third is to improve the regulations for the maintenance and management of small-sized apartment buildings and activation of remodeling. In order to activate the small-sized apartment buildings remodeling as a projects, regulations such as the current housing law, the remodeling concept of the 「Building Act」, and the relaxation of standards should be met. Finally, the way of project of small apartment buildings over 30 years old should be able to choose the method of demolition and reconstruction according to the status of apartment. In this regard, the contents of the 「Special Act on Small House Maintenance such as Empty House」, which is currently under legislation, will be examined.
소장처 건축도시공간연구소
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