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건축공간연구원|AURI 연구보고서(정책) 2016년 8월

서명 기업형임대주택 주거서비스 활성화 방안 / Policy Application Study for New-Stay Residential Service Programme - Focused on Evaluation Standards & Its Operations of Preliminary Certification - / 주거서비스 예비인증을 위한 평가기준 마련 및 운영방안
연구책임자명 서수정식별저자 ; 염철호식별저자 ; 여혜진식별저자
연구기관명 건축도시공간연구소
수록지명 연구보고서(정책)
출판년월 2016-08
페이지 시작페이지(1) 총페이지(223)
주제분류 도시 / 계획및설계
주제어 기업형임대주택 ; 주거서비스 ; 주거서비스 인증제도 ; private rental housing ; residential service ; residential service authentication system
요약1 최근 수도권을 중심으로 전세난이 가중되었고, 이는 초저금리 시대 도래에 따른 민간임대주택시장에서 월세전환 비율이 지속적으로 늘어난 데서 원인을 찾을 수 있다. 월세의 증가는 전세에 비해 주거비 부담을 가중시키고 잦은 이사로 인해 서민과 중산층의 주거불안정을 초래하지만 부동산 시장에서 장기임대가 가능한 등록임대주택의 재고는 부족한 실정이다. 이러한 부동산 시장의 수요변화에 따라 정부에서는 중산층의 주거불안을 해소하고 월세시대로의 전환에 대응할 수 있는 새로운 형태의 민간임대주택 정책인 기업형 임대주택, 소위 뉴스테이 사업을 추진하기에 이르렀다. 기업형임대주택은 기존에 공공주도로 공급했던 임대주택 정책에서 벗어나 민간의 노하우와 자본을 활용하여 다양한 임대수요계층의 요구에 대응할 수 있는 정책으로 공동주택 건설관련 규제특례를 적용하면서 기금을 출자하는 사업이다. 또한 입주자들의 주거안정을 위해 기본적인 유지·관리 서비스와 함께 입주자 맞춤형 주거서비스를 지원하도록 유도하고 있다. 그러나 주거서비스에 대한 개념과 유형, 서비스 대상이 불분명하여 지금까지 민간이 제안한 주거서비스가 향후 입주 후까지 지속적으로 운영될 수 있을지 여부를 판단하기 어려운 실정이다. 이에 본 연구는 기업형임대주택의 주거서비스 개념을 정립하고 주거서비스 영역과 대상을 정의하는 것이 목적이다. 또한 이를 근거로 주거서비스의 안정적 운영과 품질 확보를 위해 주거서비스 인증방안을 마련하는데 궁극적인 목적이 있다. 주거서비스는 가구(household)라는 소비자가 주택이라는 물리적 매개체를 통해 거주행위 과정에서 제공받을 수 있는 모든 재화(service)를 말하는 것으로 경제적 재화와 사회적 재화를 모두 의미한다(윤주현외;2005,p17). 경제적 재화로서 주거서비스는 주택에서 창출되는 은신처로서의 기능을 비롯하여 식사하고, 잠자며, 휴식하고, 자녀를 양육하며, 기타 사생활을 할 수 있는 일상적 생활공간과 관련된 각종 편익적인 기능을 제공하는 것을 말한다(윤주현외;2005,p20). 또한 주택은 사회생산력에 기여하는 사회간접자본이라는 의미에서 주거서비스는 경제적 재화 뿐 아니라 인간생활에 필요한 기본욕구인 주택소요(housing needs)를 충족시키기 위해 제공하는 사회적 재화의 특징을 포함 한다. 이러한 주거서비스의 정의를 바탕으로 뉴스테이에서 주거서비스는 '입주자가 필요로 하는 커뮤니티시설, 보육시설, 체육시설 등 각종 편익시설제공을 비롯하여 일상생활에서 필요로 하는 가사, 여가, 보육?돌봄 등 생활지원, 공동체 활동 지원, 주택 성능확보 및 유지·관리 등 주거생활에 필요한 서비스를 제공하는 것'으로 정의하고자 한다. 기업형임대주택에서 주거서비스 개념을 도입한다는 것은 소유에서 거주의 개념으로 주거문화를 선도하기 위한 정책의지를 보여준다는데 의미가 있다. 전세가격 급등에 따라 민간임대주택 시장이 전세에서 반월세, 월세로 전환비율이 급속하게 높아지고 있는 가운데 기업형임대주택은 전세가구 중심의 중산층이 임대료 상승에 대한 부담 없이 장기간 거주할 수 있는 주택을 공급하는 것이다. 이러한 점에서 기업형임대주택은 분양시장 중심의 주택 소유개념에서 안정적인 주거서비스를 제공받으면서 주거생활을 할 수 있는 거주의 개념으로 주거문화를 정착하는데 기여할 수 있다. 또한 입주자 맞춤형 주거서비스는 임대주택에 대한 긍정적인 이미지를 유도하고 정책 브랜드인 뉴스테이 브랜드의 가치를 창출하는데 기여할 것이다. 이와 함께 입주자가 서비스 수요주체이자 공급주체로서 참여하는 재능기부형 주거서비스 운영, 동아리 활동지원 등을 통해 뉴스테이 공동체 활성화에 기여할 수 있을 것이다. 주거서비스는 프로그램과 함께 이를 담을 수 있는 하드웨어로서 시설 공급이 전제되어야 한다. 기업형임대주택에서 근린생활시설, 주민공동이용시설을 활용한 국·공립어린이집, 체육시설 등을 지역주민과 공유할 수 있도록 운영한다면 '규모의 경제'측면에서 입주민이 저렴하게 시설을 이용할 수 있다는 점에서 효율적인 시설운영과 주거서비스의 지속성을 확보할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 더불어 그동안 민간 부동산시장에서 자리 잡지 못한 임대주택 관련 산업 활성화에 기여할 수 있다는데 의미를 둘 수 있다. 특히 임대주택 자산관리 및 운용, 주택유지관리서비스, 거주자의 생활지원서비스 등 분야별 전문성 확보를 통한 주거서비스산업 활성화에 기여할 수 있을 것이다. 세탁, 배달, 식료품점 등 지역업체와 연계한 서비스 운영이 이루어진다면 지역공동체와 공생할 수 있는 기회가 될 수있으며, 카쉐어링, 코워킹 공간운영, 공동구매지원 등 공유경제 활동 지원 등은 입주자의 경제활동에도 기여할 수 있다는 데 의미가 있다. 기업형임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택 특별법)」상 민간임대주택 사업유형 중 하나로 임대사업을 목적으로 리츠를 설립하는 사업구조로 설계되어 있다. 민간임대주택특별법 제정은 지금까지 공공주도의 임대주택 공급정책에서 벗어나 민간투자 촉진을 통한 다양한 임대주택 시장 기반이 마련되었음을 의미한다. 민간임대주택특별법에는 민간임대주택 사업유형을 비롯하여 사업자 선정방식, 주거서비스 영역 중 하나인 주택임대관리업, 기업형임대주택 촉진지구, 민간임대주택 건설관련 특례규정이 포함되어 있다. 임대주택특별법은 기업형임대사업자를 육성하기 위해 공공임대주택과 달리 분양전환의무, 임차인 자격, 임대료 규제, 담보권 설정제한을 폐지하고 임대기간 8년 동안 임대료 상한 연 5%를 유지하도록 규정하고 있다. 특히 기업형임대주택 공급촉진지구는 건폐율, 용적률 특례, 가로구역높이 특례, 건축물 층수 완화 등의 건설특례와 개발제한구역특례, 국유재산 장기임대 특례 등의 내용이 포함되어 있다. 이러한 기업형임대주택은 사업자 선정방식에 따라 LH공모사업, 민간제안사업, 정비사업 유형으로 구분할 수 있으며, 공급촉진지구의 경우 민간이 제안하면서 기금출자를 요구하는 경우 촉진지구 지정 이후는 민간제안사업과 유사한 방식으로 사업추진절차가 이루어져 있다. 또한 민간임대주택특별법에는 택지우선공급, 기업형임대주택 촉진지구지정, 장기간 사업이 정체된 재건축·재개발 지구 활용, 민간이 보유한 도심지내 택지를 활용할 수 있도록 규정하고 있다. 기업형임대주택 활성화를 위한 정책지원사항으로는 분양전환의무, 임차인 자격기준 미적용, 초기 임대료 상한에 대한 미적용, 기금출자와 함께 기금융자지원, 취득세, 재산세 등 세제혜택 등의 지원을 병행하도록 되어 있다. 주거서비스와 관련한 기준으로는 「기업형임대주택 공급촉진지구 등에 관한 업무처리지침」제82조와 제83조에 주거서비스활성화와 임차인재능기부 활성화 기준을 담고 있으며, 세부기준은 명시되어 있지 않다. 다만 LH 민간사업자 공모를 위한 평가기준에 반영되어 있어 총점 1,000점 중 주거서비스분야 계획이 100점으로 전체 10%를 차지하고 있다. 민간임대주택특별법 이외에 주거서비스 관련기준은 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 하드웨어시설에 대한 기준을 담고 있다. 이 규정에는 관리사무소, 근린생활시설, 유치원과 주민공동시설 설치 규정이 정해져 있어 기업형임대주택 또한 주거서비스를 위한 시설은 이 기준에 따라야 하나 근린생활시설규정은 예외 규정으로 두고 있다. 이외에 공공주택 업무처리지침(공공주택특별법)에 주거서비스 관련 하드웨어 시설 규정이 더 자세하게 규정되어 있으며, 행복주택의 경우 공동체 활성화를 위한 의무설치 규정을 별도로 두고 있다. 공공주택업무처리지침에는 2016년부터는 공유경제 개념을 도입하여 카쉐어링 운영을 위한 주차공간 확보 규정을 포함하고 있으며, 300세대 이상 장기공공임대주택은 일자리 창출과 사회서비스 제공을 위하여 사회적 기업이 입주할 수 있는 공간을 의무적으로 설치하도록 규정하고 있다. 또한 임대주택을 통한 지역연계서비스를 위해 300세대 이상 공공주택에 대해서는 지역편의시설 설치를 위한 공간을 마련하도록 규정하고 있다. 행복주택에는 기업형임대주택 주거서비스 개념을 도입하여 입주민 생활편의시설, 소통교류시설, 성장발전시설, 건강체육시설, 취미여가시설, 보육·경로시설을 선택적으로 설치하도록 규정하고 있다. 이처럼 공공임대주택에는 주거서비스 인증방안을 도입하지 않더라도 의무 설치해야 하는 주거서비스 시설을 제시하고 있으나 운영에 대한 부분은 별도로 규정하고 있지 않다. 기업형임대주택 주거서비스 인증은 사업자가 이러한 시설기준에 따라 하드웨어 시설을 제공하라는 의미에서 더 나아가 주거서비스 운영자체에 대한 실효성을 확보하기 위한 방안으로 볼수 있다. 기업형임대주택 주거서비스 인증방안을 마련하기 위해 뉴스테이 사업에 참여한 21개 기업이 작성한 주거서비스 제공계획을 분석하였다. 주거서비스 계획을 분석한 결과 기업형임대주택 주거서비스의 입주계층은 30~40대 맞벌이 가구를 주요 타겟계층으로 선정한 사례가 많으며, 이에 대한 특화전략으로서 보육시설 특화전략을 제시한 것으로 조사되었다. 그러나 대다수 사례 대상지는 입주계층에 따른 단지별 차별화 전략이 미흡한 것으로 조사되었다. 이는 입주계층 선정을 위한 수요조사가 대부분 임대료 산정을 통한 입주자 소득계층에 국한하고 있기 때문인 것으로 판단된다. 세부적인 주거서비스 프로그램은 대부분 다양한 프로그램을 제시하고 있으나 공급세대수 규모를 고려한 운영주체, 유료 및 무료서비스 비율, 유료서비스 수준의 적정성 등을 고려한 운영계획이 미흡한 상황에서 나열식으로 프로그램을 제안한 것으로 나타났다. 그 결과 무료서비스로 제시한 의료서비스, 헬스케어 등과 같이 프로그램 운영에 소요되는 비용을 고려할 때 입주자의 임대료나 관리비 상승 요인이 될 것으로 예상되는 프로그램도 다수 나타나고 있다. 또한 계획된 주거서비스 계획은 소프트웨어로서 주거서비스와 하드웨어로서 공간계획의 정합성을 고려한 주거서비스 특화계획이 미흡한 것으로 파악되었다. 사업자가 시설계획의 배치, 프로그램별 면적을 구체적으로 제시하지 못하고 있어 프로그램에 따른 시설면적의 적정성을 파악하기 어려웠다. 향후 주거서비스 인증제도가 도입되면 주거서비스 프로그램에 따른 시설계획을 구체적으로 제시하도록 유도할 필요가 있다. 입주자 맞춤형 주거서비스 공급을 위해서는 입주자의 수요파악이 전제되어야 하나 사업계획서와 함께 주거서비스 공급계획이 수립되므로 수요공급의 불일치도 예상되었다. 이에 입주자 모집 이후 정해야 하는 프로그램과 입주자 모집 이전에 정해야 하는 프로그램을 사업주체가 명확하게 제시할 필요가 있는 것으로 파악되었다. 또한 임대주택자산 및 시설관리계획 또한 구체적으로 제시되지 못하고 있으므로 주거서비스 계획에서 관리계획이 구체적으로 제시될 수 있도록 가이드라인을 제시할 필요가 있는 것으로 조사되었다. 기업형임대주택에서 주거서비스 인증제도를 도입하는 것은 입주자 맞춤형 주거서비스 특화 모델을 제시하고 기본적인 주거서비스 지원을 유도함으로써 단지별 주거서비스 격차를 줄여 뉴스테이 브랜드 가치를 제고시키기 위함이다. 주거서비스 인증은 첫째, 공공지원 사업인 기업형임대주택의 기본적인 주거서비스 수준을 확보하고 단지별 주거서비스 격차를 줄여 뉴스테이 브랜드 가치 제고 및 자산가치를 보존하기 위한 것이다. 둘째, 기업형임대주택 사업자가 주거서비스를 지속적으로 유지·관리할 수 있도록 약속이행 의무를 부여하기 위함이다. 셋째, 국가가 운영하는 공적 자금인 주택도시기금출자 사업에서 지역주민과 함께 사용할 수 있는 국·공립 어린이집, 건강증진을 위한 체력단련시설 등을 제공·운영함으로써 공공 기여차원의 주거서비스를 지원하고자 한다. 마지막으로 개발?건설, 분양, 임대?관리 분야에 국한되었던 공급자중심의 부동산 산업에서 벗어나 거주자의 생활지원까지 연계하는 선순환 구조를 마련하기 위한 것이다. 주거서비스 인증목적으로는 우선 인증평가를 위한 주거서비스 계획수립 가이드라인과 평가기준을 제시함으로써 뉴스테이 사업계획 수립단계부터 임대주택 사업자가 양질의 주거서비스 계획을 수립하도록 유도하는 데 있다. 둘째, LH 공모사업과 민간제안사업 기금출자 평가 시 평가결과를 반영하여 뉴스테이 주거서비스 품질 확보에 기여하는데 있다. 셋째, 뉴스테이 사업의 선발주자가 제시하는 주거서비스 인증평가를 통해 선도모델을 창출함으로써 후발 주자들에 대한 Trickle Down 효과를 기대하기 위한 것이다. 인증대상은 LH 공모사업, 민간제안사업, 주택재개발사업 등 기업형임대주택 사업자를 대상으로 인증하되, 주거용 사업에 한정하며 단지별로 인증하는 것을 원칙으로 한다. 또한 기업형임대주택 촉진지구도 적용하되, 기금출자 대상 단지에 대해서 동일한 기준으로 적용하며 기금출자 대상이 아니더라도 기업형임대주택 공급주체가 주거서비스 인증평가를 신청하면 인증평가를 수행한다. 특히 리츠 설립의 전략적 투자자로서 실질적 시행주체인 임대주택 공급주체 또는 임대주택 자산 운영·관리주체 중 대주주인 사업주체가 인증대상이 되며, 임대주택 공급주체와 임대 운영·관리주체가 리츠 설립에 동등한 자격으로 참여할 경우, 양 주체 모두를 대상으로 인증을 부여한다. 인증평가는 기금출자심사 대상 사업자별로 주거서비스 평가를 시행하되, 리츠회사가 복수의 사업대상지를 신청할 경우 동일 리츠사업 안에서 각 사업대상지별로 평가하는 것을 원칙으로 한다. 하나의 리츠사업에 대해서는 사업대상지별 평가결과가 모두 인증평가 기준 점수를 통과해야 주거서비스예비인증을 부여 한다. 인증평가위원회는 7인 이내로 평가위원회 구성하되 건축 및 단지계획분야, 서비스 프로그램 분야(주거복지, 주거학, 공동체활동 관련 분야 전문가), 임대 자산운영·관리 분야, 부동산·마케팅 분야(주택 및 부동산 정책, 부동산 컨설팅 분야 전문가)로 구성한다. 평가항목은 주거서비스 개념정의 및 유형에 근거하여 주거지원서비스, 자산 및 시설관리, 주택성능향상부분으로 구분하여 서비스 운영계획에 초점을 두고 평가기준을 구성한다. 평가항목은 필수항목과 일반항목으로 구분하고 필수항목은 뉴스테이 주거서비스 예비인증을 받기 위한 관문 성격으로 운영하며, 이를 실현할 수 있도록 유도한다. 평가기준은 항목별 평가 변별력과 객관성을 확보하기 위해 지표에 따라 3~5점 척도로 구성한다. 예비인증기준은 총점 100점 중 70점 이상, 필수항목 60점 중 40점 이상이면 예비인증을 부여한다. 다만, 300세대 이하 소규모 단지는 총점 60점이상, 필수항목 30점 이상이면 예비인증을 부여한다. 본 인증은 평가점수에 따라 인증등급 부여하도록 한다. 평가항목 중 녹색건축인증은 녹색건축인증평가를 받도록 하고 예비인증에서는 인증평가계획에 따른 점수만 부여한다. 본인증 기준은 서면평가 40 : 현장평가 60의 비율로 점수를 정하고, 본인증 기준은 점수에 따라 등급을 부여하는 방안을 검토한다. 구체적인 인증기준은 예비인증 시범운영에 대한 모니터링 결과와 후속연구를 통하여 도출할 필요가 있다. 주거서비스 지속성 인증은 본 인증 이후 2년 단위로 주거서비스 지속성 인증을 받아야 하며, 인증기준에 부합하지 않을 경우 주거서비스 인증을 취소하는 것을 전제로 하며, 2년 단위로 받아야 하는 주거서비스 인증은 본인증기준과 동일하게 적용하며, 현장평가 비중을 서면평가 비중보다 높게 적용하는 방안을 마련하도록 한다. 본 연구는 기업형임대주택의 주거서비스 품질 향상을 위한 인증방안 도입과 주거서비스 인증을 위한 평가기준을 마련하는 것이 목적이다. 이를 위해 기업형임대주택 제도 도입 이후, LH 공모사업, 기금출자를 위한 민간제안사업, 재개발사업 유형이 사업추진 중에 있으며, 주거서비스 활성화 정책에 따라 LH공모사업과 기금출자를 위한 국토교통부의 사전검토위원회에서 주거서비스 분야를 검토하였다. 그러나 기업면담 결과, 주거서비스 개념이 정립되지 않은 상황에서 기업에서는 호텔 컨시어지 서비스, 기업의 계열사 연계 서비스 등을 주거서비스 특화 전략으로 제시하는 것이 일반적이었다. 일부 기업에서는 맞벌이 가구를 위한 보육서비스 특화전략을 상품으로 제시하기도 하였으나 비용대비 적정한 입주자 맞춤형 서비스 운영방안은 고민하지 못하고 있는 상황이었다. 이에 본 연구 진행과정에서 주거서비스 개념과 영역, 유형을 정리하여 기업간담회를 통해 제시하였고 LH 6차 공모지침에 주거서비스 분야를 보완하여 반영하였으며, 민간제안사업과 기업형임대주택촉진지구 지정을 위한 사전검토위원회에서 주거서비스 분야를 검토할 수 있도록 평가항목을 제안하여 현재 운영 중에 있다. 주요 연구성과로는 주거서비스 예비인증을 위한 평가항목을 도출하여 시범평가를 진행하는 과정에서 기업이 주거서비스에 대한 이해를 높이는데 기여하였다. 그러나 본 연구는 기간의 한계로 인해 예비인증 평가기준만 마련하는데 그쳤고, 우리보다 주거서비스 산업이 활성화되어 있는 국외사례조사를 충분히 시행하지 못하였다. 따라서 본 연구에서 제안한 예비인증평가와 주거서비스 인증방안을 토대로 후속 연구를 추진할 필요가 있다. 이와 함께 주거서비스 운영을 위한 전문가로서 주거서비스 코디네이터 운영방안, 주거서비스관련 산업활성화 방안에 관한 연구를 통해 주거서비스의 안정적 운영을 위한 정책지원방안이 필요하다.
요약2 This study aims to clarify the definition of residential service programme and its domain and object of corporate rental house 'New-Stay'(Special Act on Private Rental Housing, Article 2). It also attempts to set up the valuation standard and authentication plan for New-Stay to stabilize its management and quality assurance which is financed by government fund with vigorous regulatory exemptions to resolve serious residential instability of the middle class. The research scope is dealt with type classification of residential service programme based on the analysis of on-going projects of LH project competition and proposal competition of private sector. The research method is as following; literature analysis including governmental policy reports, relevant laws and acts; figuring out class with demand, in-depth interview with the person in charge of corporate's New-Stay project team and relevant businesses; demonstration evaluation of residential service programme authentication plan. The study started the discussion of the values of house as commodities as well as social goods, which is directly related to the issues of residential service. Based on this understanding, this study defined New-Stay residential service programme as beneficial facilities such as nursery facilities, physical training facilities, as well as community facilities such as housekeeping supports, leisure and other various services for the purpose of housing performance and maintenance management. The type of New-Stay residential service programme is classified to residential support service and housing performance maintenance management. The former is composed of service programmes for household and community. The latter is composed of lease property management and facility maintenance management. After comprehensive considering of literature analysis, interviews analysis and demonstration evaluation, we proposed guideline of residential service programme supply plan, valuation standard and authentication plan for New-Stay. The object of the authentication is limited to rental business operators participating the competitions of New-Stay, and assigned to specific apartment complex instead of its developers. Screening examination for New-Stay authentication should be ahead of fund investment decision process. There are two steps of authentication which are preliminary stage and main stage. The committee for New-Stay authentication would be composed of less than 7 experts in the fields of architecture and site planning, service programme such as housing welfares and community activities, lease property maintenance and management, and property marketing. The evaluation items are subdivided to critical items and general items. The critical item are prerequisite for the authentication, which is assumed to be a desirable service conditions for New-Stay residents.
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