| 서명 |
유휴공간의 전략적 활용 체계 구축 방안 / Tactical Utilization System of Vacant Urban Space |
| 주제어 |
유휴공간 ; 전략적 활용 ; 일시적 활용 ; 택티컬 어버니즘 ; Urban Vacant Space ; Tactical Utilization System ; Temporary Use ; Tactical Urbanism |
| 요약1 |
지속적인 저출산, 고령화가 진행됨에 따라, 인구구조가 변화되고 경제 저성장 시대를 맞이함에 따라, 기존에 활용되던 공간이 방치되면서 빈집 ? 빈점포 등이 증가되고 우범화, 경관훼손, 거주환경의 질적 저하 등의 사회적 문제가 대두되었다. 이를 해결하고자 중앙정부 및 지방자치단체에서는 빈집?빈점포 등을 정책대상으로 다루기 시작하였다. 이에 본 연구에서는 유휴공간 활용 활성화를 위한 하나의 대안으로서 "전략적 활용"이라는 개념을 제시하고, 이를 적용하기 위한 주요쟁점을 도출하여 유휴공간 활용 활성화 방안의 하나의 대안이 될 수 있도록 활용체계를 제안하는 것을 목적으로 하고 있다. 본 연구를 통해 제안하는 유휴공간의 전략적 활용체계는 다음과 같다. 유휴공간의 전략적 활용을 위한 선제적 과제로서 유휴공간 DB를 구축하여 현황을 파악하였다. 하지만 DB를 구축하는 것은 장기간 소요될 수도 있으며, 많은 예산이 투입되는 작업이다. 따라서 본 연구에서는 국가 건물에너지 통합관리시스템의 에너지 사용량을 지적단위로 공간정보화하고, 에너지 사용량이 1년간 "0"인 필지를 대상으로 유휴공간 DB를 구축하는 방안을 제시하였다. 에너지 사용량을 사용한 이유는 국토교통부에서 운영하는 건물에너지 정보공개시스템에서 월별 지적단위 에너지 사용량을 공개하고 있어, 지방자치단체에서 별도의 시스템 구축 없이 유휴공간 DB를 구축할 수 있기 때문이다. 다음으로 유휴공간 활용가치를 판단할 수 있는 정보를 추출하고 공개하는 것이다. 본 연구에서는 공시지가 정보(해당 년도 공시지가 및 5년간 공시지가 변동률), 토지특성정보(토지면적, 필지형상, 지형고저 등), 건축물대장 정보(건축물 용도, 규모, 구조, 사용승인일 등), 도시계획 관련정보(용도지역, 용도지구 등)를 제안하였다. 그리고 전략적 활용을 활성화 할 수 있는 유도방안으로서, 기존의 철거비 지원 및 세금감면, 개보수?리모델링 공사비 지원 등의 포지티브(positive) 정책뿐만 아니라, 유휴공간을 장기간 방치하는 경우 세금할증을 부과하는 등의 네거티브(negative) 정책의 필요성을 제시하였다. 다만, 소유주의 경제적 여건, 주변 지역의 쇠퇴로 인해, 소유주의 의지와는 무관하게 공간 활용이 불가능한 경우에는 불합리한 정책일 수 있다. 따라서 유휴공간 정보를 공개하는 등 소유주의 활용의지가 있는 경우에는 세금할증을 부과하지 않고, 정보공개에 동의하지 않을 경우에 한해서만 세금할증을 적용하는 방안을 제시하였다. 이와 더불어 장기 개발계획에 따른 사업 추진 시, 착공 전까지의 기간이 일정기간 이상을 경우 부지의 전략적 활용계획을 수립?시행을 의무화할 필요성을 제시하였다. 전략적 활용의 운영?관리 방안으로서, 소유주체-활용주체간 1:1 계약 및 운영?관리 방식과 신탁방식 등의 소유단체(지역공동체 및 신탁회사 등)-활용주체간 계약 및 운영관리방식에 대해 전문가 설문조사를 수행하였다. 그 결과, 소유주체-활용주체간 1:1 계약 및 운영?관리 방식 중, 공공에서 유휴공간의 정보체계 및 협의채널 플랫폼을 구축?운영하고, 이후 계약 및 운영?관리에 대해서는 1:1로 진행하는 방식이 가장 바람직하다고 조사되었다. 그 다음으로는 유휴공간 소유주들과 관련 전문가(건축사 및 부동산 관련 업종 전문가 등)로 구성된 법인 등을 설립하여 계약 및 운영?관리를 위탁하는 방식이 적정하다고 나타났다. 마지막으로, 전략적 활용을 위한 용도변경에 대한 이슈이다. 즉, 기존 토지 및 건축물의 용도에 부합되지 않는 전략적 활용일 경우, 용도변경의 절차를 거처야 하는가에 대한 문제이다. 용도변경에 관한 전문가 설문조사 결과, 공익사업 또는 이익의 일정부분이 지역으로 환원되는 경우에는 용도변경 없이 승인하고, 그 외 사업에 대해서는 용도변경이 필요하다는 의견이 가장 많았다. 하지만, 용도변경은 도시계획 등의 상위계획과의 적합성 검토가 반드시 필요하다. 본 연구는 지속적으로 증가되는 유휴공간이 장기간 방치되는 문제를 해결할 수 있는 대안으로서 전략적 활용이라는 개념을 제시하고, 이를 실행할 수 있는 기본적인 활용체계를 제시하였다는 점에서 의의가 있다고 판단된다. 본 연구에서 제시하고 있는 유휴공간의 전략적 활용 체계 중에서, 선제적 과제로서 유휴공간의 현황을 파악하기 위해 국가 건물에너지 통합관리시스템을 활용하여 효율적으로 유휴공간을 발굴하고 이를 DB로 구축할 수 있는 방안을 제시하였다. 그리고 유휴공간의 전략적 활용가치 판단을 위한 정보항목, 활용 활성화를 위한 유도방안, 다양한 주체에 의한 활용방안 등을 도출하였다. 이를 통해 유휴공간이 기능을 상실하여 쓸모가 없는 공간이 아니라, 전략적 활용을 통해 소중한 개인자산임과 동시에 지역자산으로서도 가치가 있는 공간으로 인식되기를 기대한다. 하지만 본 연구에서는 가장 기본적인 활용체계를 제안하였다는 점에서 그 한계를 가지고 있다. 유휴공간의 규모와 빈집, 공터, 빈건물, 공사중단 건물 등 유휴공간의 종류에 따라 권리관계가 상이할 수 있으며 이에 따라 그 활용체계는 달라질 수 있다. 또한 전략적 활용 시 적정 임대료의 산정 방안 등 세부적인 사항에 대해서는 심도있게 다루지 못한 한계가 있다. 따라서 유휴공간의 유형에 따른 다양한 전략적 활용체계와 소유주체-활용주체간 갈등 조정 방안 등에 대한 후속 연구가 필요하다. |
| 요약2 |
The persisting low birthrate and graying of the society has resulted in the demographic structure change and low economic growth, which increases the vacant houses and stores and thus leads to various social problems such as high crime, deteriorated landscape, and low quality of the residential environment. To solve these problems, the central government and local governments have started to deal with the vacant space as an important policy subject. Here, we propose the concept of "tactical utilization", investigate the major issues in implementing the concept, and suggest a system to activate urban vacant space utilization. The first step to implement the proposed tactical utilization system is to construct a database (DB) of urban vacant space for accurate estimation of its current status. However, construction of such a DB would require a long time and large budget. Therefore, in this study, we constructed the urban vacant space DB by utilizing the National Management System for Building Energy Database to analyze the energy usage for each individual lot of land and identify those with zero annual energy consumption as vacant space. This method enables local governments to construct the DB without commitment of large time and budget, because the National Management System for Building Energy Database, organized by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, publicly provides information of monthly energy usage for every individual lot of land. The next step is to extract and disclose information from the DB which helps people determine the utilization value of urban vacant space. Such information proposed in this study includes appraised value of land (for the current year, with the variation for the past five years), land characteristics (the area, shape, and lay of the land), building register (purpose, size, structure, conformationdate , etc.), and urban planning-related information (parcel purpose, district planning, etc.). To activate tactical utilization of the above DB and information, we discussed the need of negative policy (e.g., imposing a tax premium in case of leaving the urban vacant space for a long time) in addition to positive policies such as tax reduction and remodeling cost support. Such negative policy, however, would require careful consideration of various conditions such as the owner's financial status and the economic decline of the surrounding area which can make the space utilization difficult despite the owner's will. Therefore, we suggested to impose the tax premium only when the owner has no willing to utilize the space and disagree to disclose the information. In addition, we discussed the need of obligation that the landowner must establish and implement a tactical utilization plan when a long-term development project requires a certain period or longer before the construction starts. To determine how to manage and operate the tactical utilization, we conducted expert surveys on effective methods for the contract and management between users and personal owners or ownership groups (local community, trust companies, etc.). As a result, the most effective method for one to one user-owner contract is that a public institution constructs and operates the information system and consultation channel platform for urban vacant space utilization and then lets the user and owner perform an one to one contract and following procedures themselves. The next most effective method is to establish corporations composed of vacant space owners and related experts such as architects and then entrust them with contracts and management Finally, we discussed about whether the official procedure of changing the land usage should be carried out when a tactical utilization does not match theexisting usage purpose. As a result of our expert survey, the most opinions suggest that the official procedure can be exempted when a tactical utilization either is a public benefic business or returns a certain part of its profit to the community. This study is significant in that it proposed the concept of tactical utilization and suggested methodology to implement the concept into a system, under the aim to address the abovementioned social problems caused by the increasing urban vacant space. Limitations of the current study include that we have not discussed detailed utilization systems, which can vary depending on the urban vacant space's size and type (vacant residence, unused space, empty building, suspended construction, etc.), and other details such as calculation of appropriate rent in tactical utilization. Therefore, further research should be followed to study various tactical utilization scenarios for different types of urban vacant space and the conflict adjustment method between owners and users. |
