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건축공간연구원|AURI 연구보고서(정책) 2012년 8월

서명 건축기획업무 내실화를 위한 정책개선 방안 연구 / A Study on Policy Alternatives to Improve Architectural Planning
연구책임자명 임현성식별저자 ; 김영현식별저자
연구기관명 건축도시공간연구소
수록지명 연구보고서(정책)
출판년월 2012-08
페이지 시작페이지(1) 총페이지(180)
주제분류 도시
주제어 건축기획 ; 프로그래밍 ; 전문기획가 ; 기획업무 ; architectural planning ; architectural programming ; programmist
요약1 불확실성의 시대(The age of Uncertainty)'에 직면한 현재, 건축기획업무는 비용절감 뿐만 아니라 합리적인 수요파악을 통해 효율적인 건축 활동을 유도한다는 점에서 그 중요성이 날로 강화되고 있다. 하지만 국내의 경우 건축기획이 부실하게 이루어져 지역의 여건과 수요에 맞지 않는 건축물들이 양산되고 있으며 나아가 사회적 문제로 확산되고 있다. 이는 그 동안 건축기획에 대한 인식이 부족하여 그 역할이 명확하게 정립되지 못하였으며 건축기획업무에 대한 실태 파악과 제도 개선 노력이 부족했기 때문이다. 이에 본 연구에서는 건축사업 추진 시 초기단계에서 이루어지는 건축기획의 중요성과 개념을 명확히 규정하고, 관련 주체별 수행실태를 파악하여 건축기획을 내실화하기 위한 정책 개선 방안을 도출하고자 한다. 건축기획업무는 프로그래밍(programming), 브리프(brief), 계획(plan), 기획(planning) 등의 다양한 용어로 사용되며 그 내용도 상이하지만 본질적으로 '사전단계'로서 후속 실행과정에 영향을 미친다는 공통점을 갖는다. 이러한 의미를 건축공정이 갖는 '4단계(기획, 설계, 시공, 운영)'에 대입해 볼 때, 프로젝트의 초기 단계로서 사업 전체를 위한 사전 수행업무(planning as 이하 사업기획 pre-project phase, )이자 후속단계인 설계업무의 이전단계로서 디자인 사전업무(programming as pre-design phase, 이하 설계기획)의 크게 2가지 유형으로 구분된다. 사업기획(planning)은 가용한 자원(시간, 돈, 인력 등)을 활용하여 최대의 수익을 얻을 수 있도록 건축사업 수행 전 이루어지는 분석적·창의적인 모든 활동을 의미하는 반면 설계기획(programming)은 건축가가 설계결정에 필요한 정보를 수집하고 건축주에게는 사업의 디자인 가치를 판단할 수 있는 근거를 제공하는 활동이다. 건축기획업무는 이러한 2가지 유형의 기획이 상호보완될 때 완성된다. 행정학 등 기존 연구에서 제기되고 있는 기획업무의 기본 절차는 '구상', '검증', '구체화'의 3단계가 일반적이다. 하지만 건축사업에서는 사업 주요인자의 확정 시점, 시급성, 규모에 따라 '사업기획'과 '설계기획'의 비중과 수행방식이 달라져 5단계로 진행되기도 한다. 건축기획은 경제적 , 산업적, 사회적, 물리·환경적 측면에서 중요한 가치를 갖는다. 경제적 측면에서는 초기단계에서 투입비용이 5%미만일 때 비용의 80%가 결정되어 사업성에 큰 영향을 끼치고, 기획업무의 내실화를 통해 얻어지는 경제적 규모는(미국 PDRI 기준을 근거로) 해마다 평균 최소 3.4조에서 최대 17.9조원까지 가능할 것으로 예상된다. 산업적 측면에서는 기존 설계 및 엔지니어링 분야에서 저비용으로 수행되어 온 기획업무의 전문성과 대가를 보장함에 따라 건축산업의 안정화에 기여할 수 있으며, 한해 5.6조원에 상당하는 산업성장과 약 9만 3천명의 취업 유발효과가 예상된다. 사회적 측면에서는 사회적 요구를 적절하게 수용함으로써 도시환경의 공공적 가치가 증대될 수 있다. 또한 물리·환경적 측면에서는 이용자의 요구와 행동패턴 등의 젓분한 검토를 통해 완공 이후 이용자 만족도 및 이용 효율성이 증가한다. 현재 이와 같은 건축기획이 더욱 요구되는 이유는 건축사업의 성공 여부가 불확실하기 때문이다. 건축물의 조성에 다양한 주체가 관여하고 건축의 대상이 단일하고 유형화된 프로그램만으로는 표현할 수 없는 다수의 구성요소를 갖추어 그 결과를 쉽게 예측할 수 없다. 특히, 과거에는 건축주가 수요, 자금, 토지의 3요소를 모두 안정적으로 갖추고 있었다면 최근에는 건축사업의 결정인자들이 확정되지 않고 다양한 유형으로 변화하고 있으며, PQ, BTL, BTO 등 복합화 된 형식의 발주방식이 나타나고 있다. 더불어 건축물의 상품적 가치가 크게 증가하여 발주자에겐 하드웨어뿐만 아니라 소프트웨어 측면에서의 전략 마련이 더욱 중요한 경우도 많아지고 있다. 하지만 관련 전문가를 대상으로 국내 건축기획의 내실화 정도에 대한 온라인 설문조사를 실시한 결과 과반수 이상이 기획의 중요성에 비해 내실화가 부족하다는 의견을 제기하고 있어 개선이 절실히 요구되는 상황이다. 반면 미국, 영국, 일본 등 해외에서는 건축기획의 중요성이 사회 전반에 인정됨에 따라 오랜 경험과 노하우를 보유한 기획 전문가의 역할이 중요하게 부각되고 있으며, 기획 전문성의 확보 여부가 사업 성공의 관건이 되고 있어 국내의 경우와 큰 차이를 보인다. 국내 건축기획이 부실하게 이루어지는 원인을 진단하고 개선방향을 도출하기 위해 기획업무 수행 절차와 관련 주체별 업무내용을 조사하였으며, 공공건축 부문은 규모에 따라 제도적으로 규정된 절차를 중심으로, 민간건축 부문은 주체별 업무수행 내용을 중심으로 살펴보았다. 공공건축 부문은 총사업비 500억 이상 대규모 사업은 5단계, 500억 미만의 사업은 3단계로 추진되고 있다. 이 중 '구상' 절차에 해당하는 기획서 작성, '검증' 절차에 해당하는 타당성 조사 및 투융자 심사, '구체화' 절차에 해당하는 설계지침서 등을 분석한 결과 기획서의 젓실도, 검증 과정의 객관성, 담당자의 전문성 등이 부족한 것으로 파악되었다. 민간건축 부문은 전담조직의 규모 또는 전문가로서 업무수행형태에 따라 크게 내부총괄형, 총괄컨설팅형, 총괄관리형, 설계전담형의 4가지 유형으로 구분되며 각각 경제성 분석, 마케팅, 프로젝트 관리, 설계구현 등 특정 업무에 특화되어 있으나 기획업무 전반을 수행하기에는 한계가 있었다. 건축기획업무 수행 실태와 인식을 파악하기 위해 2012년 7월부터 1개월간 관련 분야 22개 기관에서 기획업무를 수행하고 있는 전문가를 대상으로 심층면담(in-depth interview) 및 서면조사를 실시하였다. 조사결과 대다수가 건축기획업무의 중요성에 크게 공감하고 있으나 건축기획업무에 대한 개념과 수행 목적은 관련 주체별로 서로 다르게 나타났다. 민간에서는 사업의 추진 여부를 결정하는 사업타당성 검토('검증 과정')에 초점을 맞추고 있는 반면 공공에서는 , 건축계획을 위한 사전 준비 단계이자 설계발주 및 수주 과정(구체화 과정)으로 기획업무를 이해하고 있었다. 이를 통해 기획업무 중 '구상 과정'의 중요성이 간과되고 있음을 확인할 수 있다. 건축기획업무의 역할은 사업 전반의 밑그림(masterplan) 또는 방향 설정, 합리적인 타당성 검토를 통한 사업 추진 여부의 판단 등이 가장 많은 의견으로 나타났다. 건축기획 전문가로서 갖추어야 할 능력으로는 합리적이고 종합적인 판단력, 기획업무에 대한 풍부한 경험, 관련 전문가들 간의 조정·관리 능력이 우선적으로 꼽혀 코디네이터로서의 역량이 중요하게 판단되고 있다. 기획업무의 우선 검토 내용으로는 사회적 수요 분석(수요파악, SWOT분석, 적정기능 파악)이 물리적 공간기획이나 사업의 추진 및 운영방향 검토보다 높게 나타났으며, 공공에서는 수요예측 및 공사비 계상, 민간에서는 이윤창출 극대화를 위한 사업타당성 분석과 상품적 가치에 중요성을 두고 있다. 기획업무 수행기간 및 대가에 있어서도 공공은 평균적으로 총사업비 이내의 비용으로 1~3% 3개월 내에 타당성 조사 및 기본계획 수립을 완료하고 있는 반면 민간(특히 CM 및 건설사에서 추진하는 대형건축사업)의 경우 총사업비의 7~9%정도의 비용으로 5개월~3년 정도를 투자하고 있어 공공에 비해 상대적으로 내실있게 건축기획업무를 진행하고 있음을 추론할 수 있다. 대부분의 중소규모 설계사무소에서 수행되는 기획업무는 별도의 계약없이 기획업무를 수행하거나 설계비에 포함하는 조건으로 수행하는 경우가 많았으며, 기획에 대한 건축주의 낮은 이해도를 건축기획업무를 수행하는데 가장 어려운 점으로 지적하고 있다. 상기의 실태파악을 통해 도출된 국내 건축기획업무의 문제점과 한계는 다음의 3가지 측면으로 요약될 수 있다. 첫째, 전문성 확보 필요성에 대한 인식이 부족하다. 공통적으로 건축기획업무의 중요성에 대해서는 공감하나 공공부문에서는 기획업무를 행정업무의 일환으로 형식적으로 수행하고 있다는 점, 민간부문에서는 주체 간 기획업무에 대한 인식 차이와 타분야 기획 전문가에 대한 신뢰도가 부족하다는 점을 문제로 들 수 있다. 둘째, 건축기획업무 추진 과정이 부실하게 이루어지고 있다. 갑-을 관계의 종속적인 계약 방식으로 중립적이고 객관적인 입장에서 건축기획업무를 수행하기 어려우며, 공공부문은 기획업무가 단기간 형식적으로 진행되고 있어 기획에 상당한 시간과 노력을 기울이는 민간부문에 비해 부실의 우려가 크다. 반면 민간부문은 전문분야 간 협업, 정보공유, 네트워크 등이 부족하여 기획업무의 지연이나 원활한 수행이 어려운 것으로 나타났다. 셋째, 기획분야에 대한 전문 역량과 전문가가 부족하다. 건축기획업무 전반에 대한 전문성이 부족한 가운데, 각 분야별 전문가들을 총괄하여 기획업무를 관리·조정할 수 있는 코디네이터로서의 전문가는 더욱 부족하다는 점이 지적된다. 국내 기획업무의 한계를 바탕으로 발주자를 비롯한 건축기획업무 관련 주체의 인식개선 건축기획업무 , 수행절차의 내실화, 분야별 건축기획 전문성 강화 및 기획 전문가 육성이라는 3가지 측면에서 건축기획업무 내실화 방향을 설정하고자 한다. 상기의 추진방향을 실천하기 위하여 다음과 같은 제도개선과 실효성 확보 방안을 제시한다. 제도개선 방안으로는 첫째, 건축물의 '기획' 개념을 제도적으로 정립하기 위해 건축법 상 건축물의 기획 항목을 추가하거나 새로운 법조항을 신설할 필요가 있다. 둘째 건축기획업무의 , 제도적 보장 및 업무영역의 확대를 위해서 건축사의 업무내용 중 설계와 공사감리 이외에 '기획' 항목을 추가할 필요가 있으며, 이를 위해 우선적으로 ?공공사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준?에서 기획업무에 관한 사항을 별도로 정의할 수 있다. 셋째, 공공건축 조성 시 기획서 작성의 전문성을 강화하기 위해서는 기본구상안을 외부 전문가를 통해 실시할 수 있는 근거를 마련하고, 타당성 조사업무의 전문성을 강화하기 위해 건축물에 대한 타당성조사를 국토부장관이 별도로 정할 수 있도록 건설기술관리법 관련 조항을 개정할 필요가 있다. 또한 타당성조사 전문기관의 역량을 강화하기 위해 일정기간 이상의 관련 교육과정 이수를 의무화할 수 있다. 넷째, 타당성 조사 결과의 적정성 검토를 강화하기 위해서 검증 주체를 건설사업관리자(CM) 등 국가에서 정하는 전문가로 구체화하고 이 결과를 예산심의 과정 등에 반드시 반영하도록 강화한다. 실효성 확보 방안으로는 첫째, 기획업무의 세부절차에 대한 단계별·시행주체별 매뉴얼 개발이 필요하다. 미국의 자가진단 평가지표(PDRI)와 같은 절차기준을 마련하고 민간에서 발생하는 다양한 업무에 대한 매뉴얼 등을 개발보급할 필요가 있다. 특히 적정 공사비의 산정을 위해서 개산견적 시스템의 고도화가 선행되어야 한다. 둘째, 전문가의 역량 강화와 육성을 위해서 전문건축사제도(일본 CPD), 친환경 실무인증(미국 Leed AP)과 같이 관련 경력을 인정할 수 있는 실무자격 인증제가 필요하며 이를 위해 건축사협회 등 직능단체의 자구적인 관심과 노력이 병행되어야 한다. 또한 디자인에만 초점이 맞춰져 있는 대학건축교육과정에서 기획업무에 관한 체계적인 교육을 받을 수 있도록 기획과목 등의 신설이 필요하며 나아가서는 관련 전공자들이 건축기획 분야를 전문적으로 교육받을 수 있도록 전문대학원 이상의 교육과정의 신설이 도입될 필요가 있다. 셋째 건축기획업무의 , 선도적인 적용과 이를 홍보하여 파급효과를 높이기 위해서는 공공건축 건립 시 기획업무를 전문적으로 지원하는 전문가를 '공공건축 지원센터'를 중심으로 집중 육성하고 이를 검증, 활용할 수 있는 시범사업을 추진해야 한다. 넷째, 단순 기획업무에서 나아가 부동산 컨설팅, 금융 계획, 사업성 검토 등 다양한 건축분야의 기획 전문성을 중장기적으로 확보하기 위해 젓분한 경력과 지식을 갖춘 전문가를 제도적으로 인정할 수 있는 전문자격의 신설이 필요하다. 이를 통해 각 분야 전문가들 간의 의견 조율과 객관적·중립적인 업무 수행이 가능해져 건축기획 분야가 전문업역으로 자리잡을 수 있을 것이다. 본 연구에서는 선행연구를 분석하고 분야를 달리하는 관련 전문가들의 심층 인터뷰를 통해 기획의 부실이 결국 그 중요성에 대한 신뢰와 인식 부족에 기인하고 있음을 도출할 수 있었다. 따라서 건축기획의 내실화를 위해서는 관련 제도의 개선에 앞서 기획의 의의와 중요성, 이를 위한 발주자와 관련 주체들의 역할에 대하여 공감대를 형성할 필요가 있다. 따라서 우선적으로는 공공건축을 중심으로 시범사업을 추진하여 내실화된 기획 절차를 적용하고 산출된 성과를 통해 기획의 중요성과 가치를 객관적으로 검증하여야 한다. 또한 축적된 성과를 지속적으로 모니터링하여 국내 현실에 맞는 건축기획 과정을 체계적으로 정립하여 민간부문까지 확대해야 할 것이다. 더불어 기획업무가 독립된 업무영역으로 규정되는 것과 함께 BIM 등을 통해 건축물 생애주기 전반의 통합적인 관리 차원에서 내실화 방안이 동시에 검토되어야 하겠다.
요약2 In face of 'the Age of Uncertainty', the significance of careful planning in architectural projects is increasing, by which overall costs can be reduced and building efficiency improved. However, in the case of Korea, the lack of proficiency in architectural planning is causing widespread criticism since newly built facilities fail to aptly reflect the need and demands of the local context. This lack of proficiency is in part due to the insufficient information on how architectural planning is actually conducted in both public and private sectors, and hence the constraint in improvement efforts of the planning system. Furthermore the role and benefits of architectural planning is yet to be fully recognized amongst those who are involved in building projects. Therefore, this study aims first to clarify the conception of architectural planning and demonstrate its significance, and to propose improvement measures of the planning system on the basis of understanding how architectural planning is being conducted by relevant organizations today. To begin with, this study categorized relevant organizations into private and public sectors, analyzed the work procedures of each sectors, and simultaneously conducted focus group interviews. Regarding the public sector, according to the 3-stages of development in planning, 'plan-verification-refinement', the following procedures were carried out: the project brief was prepared as the initial 'plan' stage, feasibility studies and investment appraisals were managed as part of the 'verification' stage, and lastly the design brief was prepared as part of the 'refinement' stage. In investigating the produced documents and work procedures, it was concluded that there is generally a lack of substantiality in the preparation of the project brief, a lack of objectiveness in the verification stage, and the lack of creativity and expertise in the refinement stage. The private sector, on the other hand, was found to be placing a heavy emphasis on procedures such as economic efficiency analysis, marketing, project management, and the development of design. The study also categorized the operational model of private sector entities into the internal management type, comprehensive consulting type, comprehensive management type, and the design exclusive type. As part of the research, focus group sessions were conducted during the month of July 2012 represented by experts who regularly engage in architectural planning from 15 different entities. The results of the focus group sessions are as follows. In terms of the significance of architectural planning, mostly everyone agreed to its importance, but disagreed on the level of significance of each procedure. Private sector experts emphasized architectural planning as a means of analyzing the feasibility of the project, whilst public sector experts identified planning as simply a means of a procurement process. When asked about the role of architectural planning, it was identified as to provide the masterplan or the framework of the overall project. Architectural planning was also understood as the critical stage where judgments regarding whether the project is worth pursuing is decided upon. On the topic of required capabilities of an architectural planning expert, many agreed on the ability to make rational and sound judgment, and the capability to effectively co-ordinate work and correspond to different stakeholders. Both sectors, in terms of priorities of work in architectural planning, recognized the analysis of social demand as the prime concern. The public sector also set accurate forecasting of demand, and calculating construction costs as high priority procedures, whereas private sector members viewed profit maximization, and increasing commercial value to be of high importance. Regarding the timescale and costs of conducting architectural planning, there were obvious differences between the two sectors. Public sector experts finalized the whole planning stage within 3 months, expending 1~3% of total project cost, whilst the private sector(especially CM and construction companies) spent varying duration from 5 months to 3 years on a single project, and expended 7~9% of total project cost. Synthesizing the findings of the research, architectural planning in Korea can be concluded as first, lacking awareness as a discrete professional domain, second, deficient in carrying out proper work procedures, third, lacking in the number of professionals who retain sufficient skills for architectural planning. Based on such findings, the following stages are proposed as measures of improvement. First, enhance the understanding of the role of architectural planning amongst stakeholders, especially the client groups. Second, reinforce proper work procedures of architectural planning. Third, increase proficiency in architectural planning by fostering architectural programmists who are equipped with the appropriate skills, understanding and expertise. The study proposes the following changes in the planning system in order to improve architectural planning standards. First, a clear definition of architectural planning needs to be highlighted in the Building Act. Second, architectural planning needs to be recognized as a discrete part of the whole building process by acknowledging it in the “Architect's Job and Fee Standards in Procuring Public Projects”. Third, the public sector should play a leading role in improving the standards of architectural planning, and allow capable external experts to participate in public projects. In addition, clauses regarding the qualifications of entities which conduct feasibility studies need revision in the Construction Technology Management Act. Fourth, through a government appointed organization, the results of feasibility studies should be revised and reviews should be taken into consideration during the deliberation of budgets. Furthermore, in order to achieve effective changes in the planning system the study suggests the following measures. First, a self-assessment tool such as the PDRI is recommended to be developed to examine the content of architectural planning at separate stages of the planning process by different stakeholders. This should happen in conjunction with improving methods of accurately calculating total construction costs, by which the approximate estimate system also needs sophistication. Second, in order to strengthen expertise in architectural planning, an accreditation system which acknowledges on-the-ground professional experience needs to be in place, which requires the voluntary support and efforts of organizations such as the Korea Institute of Registered Architects. This needs to be supplemented in a systematic approach, in which one possibility is through establishing an architectural planning course in the Korea Architectural Education Curriculum. Third, through the 'National Public Architecture Center' by which fostering of architectural planning specialists are anticipated, the public sector needs to test and lead the strengthening process of architectural planning through a demonstration of pilot projects. Fourth, setting against the prevalent inadequacies of current architectural planning, there needs to be increased awareness that real estate consulting, finance and procurement planning, revision of business cases are all an inclusive part of architectural planning. Hence, there needs to be an accreditation system which accommodates for the experience and knowledge in a wider spectrum of fields, and not just in design and construction. In conclusion, this study concluded that the lack of trust amongst stakeholders and poor awareness of the importance of architectural planning are the main factors that slows down the improvement process of architectural planning standards. Hence, prior to implementing the suggested improvement measures, a stronger consensus needs to be formed around the significance of architectural planning amongst experts and interest groups, and such issues need to be publicized to bring about fundamental changes in the way planning is carried out. This will provide the groundwork for the planned pilot projects of the 'National Public Architecture Center', and the execution of these projects will emphasize architectural planning in respect to the whole life-cycle of building projects.
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